संयुक्त अरब अमीरात: अगर मैं बंधक भुगतान करने में विफल रहता हूं, तो क्या मुझे संपत्ति और पहले से भुगतान की गई किश्तों को खोने का जोखिम है?


अगर वे भुगतान नहीं कर सकते हैं तो भी मालिक तुरंत घर नहीं खो सकते हैं



फाइल फोटो

प्रकाशित: सूर्य 16 अप्रैल 2023, 10:02 पूर्वाह्न

आखरी अपडेट: सूर्य 16 अप्रैल 2023, रात्रि 10:11 बजे

सवाल: मैंने पांच साल पहले दुबई में एक घर खरीदा था। यदि मैं बंधक भुगतान करने में असमर्थ हूँ तो क्या होगा? क्या मुझे अपना घर खोने का जोखिम है? यदि हां, तो उन किश्तों का क्या होगा जो मैं पहले चुका चुका हूं?

उत्तर: आपके प्रश्न के अनुसार, यह माना जाता है कि आप एक प्रवासी हैं और दुबई में एक संपत्ति के मालिक हैं। इसलिए, दुबई के अमीरात में बंधक के संबंध में 2008 के कानून संख्या 14 के प्रावधान और संयुक्त अरब अमीरात के नागरिक लेनदेन कानून पर 1985 के संघीय कानून संख्या (5) के प्रावधान लागू हैं।

यदि एक गिरवी रखने वाला (उधारकर्ता) एक गिरवीदार (ऋणदाता) को बंधक ऋण चुकाने में चूक करता है, तो ऋणदाता गिरवी रखने वाले को नोटरी पब्लिक के माध्यम से 30 दिन का नोटिस देकर गिरवी रखी संपत्ति की बिक्री शुरू कर सकता है। यह दुबई बंधक कानून के अनुच्छेद 25 के अनुसार है, जिसमें कहा गया है, “ऋण के भुगतान में चूक की स्थिति में या ऐसी स्थिति की पूर्ति पर जिसके तहत ऋण के शीघ्र पुनर्भुगतान की आवश्यकता होती है, लेनदार-बंधक या उसके सार्वभौमिक या विशेष उत्तराधिकारी गिरवी रखी गई वास्तविक संपत्ति के खिलाफ पुरोबंध और जबरन बिक्री प्रक्रिया शुरू कर सकता है, बशर्ते कि ऋणी या वह व्यक्ति जिसके पास गिरवी रखी गई वास्तविक संपत्ति या वास्तविक संपत्ति इकाई हो, को नोटरी पब्लिक के माध्यम से कम से कम तीस दिन का नोटिस दिया जाता है।

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इसके बाद, रेहनदार (उधारकर्ता) द्वारा रेहनदार (ऋणदाता) द्वारा नोटरी पब्लिक के माध्यम से नोटिस की तामील पर, रेहनदार मोर्टगेज डीड और गिरवी रखने वाले (उधारकर्ता) और रेहनदार (ऋणदाता) के बीच हस्ताक्षरित समझौतों के आधार पर निष्पादन मामला दर्ज कर सकता है। एक अदालत में जिसका क्षेत्राधिकार दुबई के अमीरात में है। गिरवी रखने वाले (उधारकर्ता) के खिलाफ गिरवीदार (ऋणदाता) द्वारा दायर एक निष्पादन मामले के आधार पर, एक निष्पादन न्यायाधीश सार्वजनिक नीलामी में बेची जाने वाली गिरवी संपत्ति के खिलाफ कुर्की आदेश जारी कर सकता है। यह दुबई बंधक कानून के अनुच्छेद 26 के अनुसार है, जिसमें कहा गया है, “यदि एक ऋणी-बंधककर्ता, उसका सार्वभौमिक या विशेष उत्तराधिकारी या वास्तविक ज़मानत पूर्ववर्ती अनुच्छेद (दुबई के अनुच्छेद 25) में निर्धारित अवधि के भीतर ऋण का भुगतान करने में विफल रहता है। बंधक कानून), प्रवर्तन न्यायाधीश, लेनदार-बंधक के अनुरोध पर, दुबई भूमि विभाग की लागू प्रक्रियाओं के अनुसार सार्वजनिक नीलामी द्वारा इसे बेचने के लिए गिरवी रखी गई अचल संपत्ति के खिलाफ एक कुर्की आदेश जारी करेगा।

हालांकि, एक बंधककर्ता (उधारकर्ता) के अनुरोध पर एक प्रवर्तन न्यायाधीश 60 दिनों की अवधि के लिए संपत्ति की नीलामी को स्थगित कर सकता है यदि न्यायाधीश संतुष्ट है कि एक बंधक (उधारकर्ता) उक्त 60 दिनों के भीतर शेष बंधक ऋण चुका सकता है या यदि संपत्ति की नीलामी से गिरवी रखने वाले (उधारकर्ता) को काफी नुकसान हो सकता है। यह दुबई बंधक कानून के अनुच्छेद 27 के अनुसार है।

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इसके अलावा, यदि एक बंधककर्ता (उधारकर्ता) एक बंधक (ऋणदाता) को शेष बंधक ऋण नहीं चुकाता है, तो एक निष्पादन न्यायाधीश द्वारा जारी किए गए निर्णय के आधार पर, गिरवी रखी गई संपत्ति संबंधित नीलामी प्राधिकरण द्वारा आयोजित नीलामी में बेची जाएगी। अनुग्रह अवधि के भीतर। यह दुबई बंधक कानून के अनुच्छेद 28 के तहत है।

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि दुबई बंधक कानून के सभी उपरोक्त प्रावधानों को संयुक्त अरब अमीरात नागरिक लेनदेन कानून के अनुच्छेद 1430 के साथ पढ़ा जाता है, जिसमें कहा गया है कि “एक बंधक, ऋण की परिपक्वता पर, गिरवी रखी गई संपत्ति की बिक्री और बिक्री के लिए कार्यवाही कर सकता है। दीवानी अदालतों 2 और विशेष कानूनों के समक्ष पालन की जाने वाली प्रक्रियाओं पर कानून में निर्धारित प्रक्रियाओं के अनुसार ऋणी और संपत्ति के मालिक की अधिसूचना के बाद, इसकी देय तिथि पर ऋण का भुगतान नहीं किया जाता है। ”

दुबई बंधक कानून और संयुक्त अरब अमीरात नागरिक लेनदेन कानून के उपरोक्त प्रावधानों के आधार पर, यदि आप बंधक (उधारकर्ता) के रूप में गिरवीदार (ऋणदाता) को बंधक ऋण चुकाने में विफल रहते हैं, तो बंधक (ऋणदाता) निष्पादन से पहले एक निष्पादन मामला दर्ज कर सकता है किसी भी नीलामी प्राधिकरण द्वारा आयोजित सार्वजनिक नीलामी के माध्यम से आपकी गिरवी रखी गई संपत्ति को बेचने के लिए दुबई कोर्ट में न्यायाधीश। बोली लगाने वाले, जो आपकी बंधक संपत्ति खरीदने के लिए बोली जीतता है, को निर्धारित दिनों के भीतर दुबई कोर्ट के बैंक खाते में बिक्री आय (नीलामी राशि) जमा करने की आवश्यकता होती है। हालांकि, यह माना जाता है कि आपने बंधक (ऋणदाता) से दीर्घकालिक बंधक ऋण प्राप्त किया है और चूंकि आपने दुबई में अपनी गिरवी संपत्ति के मालिक होने के केवल पांच वर्ष पूरे किए हैं। आगे यह माना जाता है कि आपने बंधक ऋण का एक बड़ा हिस्सा चुकाया नहीं हो सकता है। इसलिए, ऐसे परिदृश्य में यदि आपकी गिरवी रखी गई संपत्ति को सार्वजनिक नीलामी में बेचा जाता है, तो बैंक केवल बंधक ऋण की बकाया राशि, बंधक विलेख या आपके साथ समझौते, अदालत शुल्क, नीलामी शुल्क में सहमति के अनुसार दंड का हकदार हो सकता है। , ब्याज, और कोई अन्य शुल्क/लागत यदि कोई हो। इसके बाद, निष्पादन आदेश के अनुसार आपके बैंक की (बंधक) बकाया राशि का निपटान करने पर दुबई न्यायालय, आपके बैंक खाते में स्थानांतरित कर सकता है यदि आपकी बंधक संपत्ति की नीलामी की बिक्री आय से कोई अवशिष्ट राशि शेष है।

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आशीष मेहता आशीष मेहता एंड एसोसिएट्स के संस्थापक और प्रबंध भागीदार हैं। वह दुबई, यूनाइटेड किंगडम और भारत में कानून का अभ्यास करने के योग्य है। उनकी फर्म का पूरा विवरण: www.amalawyers.com पर। पाठक अपने प्रश्न इस पर ई-मेल कर सकते हैं: news@khaleejtimes.com या लीगल व्यू, खलीज टाइम्स, पीओ बॉक्स 11243, दुबई को भेज सकते हैं।

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